Entwicklung des Berliner Mietshausmarkts seit der Wiedervereinigung

35 Jahre Berliner Immobilienmarkt im Wandel: Rückblick und Ausblick

Berlin feierte im Oktober 2025 den 35. Jahrestag der Wiedervereinigung – ein passender Moment, um auf die Entwicklung des Berliner Immobilienmarkts zurückzublicken. Besonders der Miethausmarkt in Berlin hat sich seit den frühen 1990er-Jahren grundlegend gewandelt. Vom sanierungsbedürftigen Altbau in Ostberliner Kiezen bis hin zur gefragten Investmentimmobilie in Toplage: Die Preisentwicklung, die Rolle von Zinsveränderungen und regulatorische Eingriffe haben den Markt geprägt.

Quadratmeterpreise für Miethäuser in Berlin: Von 500 DM bis 3.000 Euro

In den 1990er-Jahren lagen die Quadratmeterpreise für Miethäuser in Ost-Berlin – etwa in Prenzlauer Berg oder Friedrichshain – bei etwa 500 DM/m² (ca. 250–300 €/m²). Die Gebäude waren häufig unsaniert, die Mietverhältnisse veraltet, der Instandhaltungsstau groß.

Seitdem hat sich der Markt drastisch verändert:

 

Zeitraum	Ø Preis Miethaus Ost (€/m²)	Ø Preis Miethaus West (€/m²)	Marktumfeld
1990er	250–300 €/m²	800–1.500 €/m²	Wendezeit, Sanierungsstau
2008–2012	1.200–2.000 €/m²	1.800–2.500 €/m²	Nachholeffekt, erste Auslandsinvestoren
2015–2020	3.000–4.000 €/m² (Spitzenlagen)	bis 4.200 €/m²	Boomphase, Niedrigzins
2025	2.000–3.000 €/m²	2.500–3.000 €/m²	Zinswende, Preiskorrektur, Stabilisierung

 

Die aktuell erzielbaren Preise hängen stark von Lage, Zustand, Mietniveau und Entwicklungspotenzial ab. Während die Preise 2020 in Toplagen oft über 4.000 €/m² lagen, hat sich das Niveau durch die Zinswende ab 2022 auf ein nachhaltigeres Maß eingependelt.

Aktuelle Kaufpreisfaktoren im Mietshausmarkt

In den vergangenen Jahren wurden vielfach überhöhte Faktoren kolportiert. Die Realität 2025 sieht deutlich nüchterner aus:

• In nachgefragten Bezirken wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Charlottenburg oder Schöneberg liegen die Kaufpreisfaktoren bei 17- bis 22-fach der Jahresnettokaltmiete.
• Objekte mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen werden teilweise unter dem 17-fachen gehandelt.
• Spitzenwerte von über 24-fach sind selten und auf absolute Toplagen oder Spezialfälle beschränkt.

Bezirksvergleich: Ost trifft West

Prenzlauer Berg und Friedrichshain

Diese Bezirke haben sich von strukturschwachen Altbaulagen zu internationalen Investitionsstandorten entwickelt. Besonders in den 2000er- und 2010er-Jahren war die Wertentwicklung überdurchschnittlich – getrieben durch Gentrifizierung, Sanierungsförderung und wachsende Mietnachfrage.

Heute bleiben die Lagen stabil, aber stark preisabhängig von Objektzustand, Mieterstruktur und Energieeffizienz.

Charlottenburg und Schöneberg

Im Vergleich dazu zeigen sich die westlichen Lagen wertstabil und risikoarm. Die Preise entwickelten sich kontinuierlich, ohne spekulative Überhitzung. Viele Investoren schätzen diese Bezirke als soliden Kern ihres Portfolios – besonders bei Bestandsimmobilien mit guter Vermietung und gepflegter Substanz.

Einfluss der Zinswende ab 2022

Die Zinswende ab 2022 hat den Berliner Immobilienmarkt verändert:

• Finanzierungskosten sind deutlich gestiegen
• Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer ist gesunken
• Verkäufer müssen ihre Preisvorstellungen anpassen
• Fundamentaldaten wie Lage, Mietertrag und Zustand sind wieder die entscheidenden Bewertungskriterien

Trotz dieser Entwicklung bleibt Berlin ein attraktiver Markt für langfristige Kapitalanleger, insbesondere im Bereich Miethäuser im Bestand.

Was Investoren heute suchen

Auf Basis unserer täglichen Marktgespräche und laufenden Gesuche können wir folgendes Marktbild zeichnen:

• Objekte mit Entwicklungspotenzial (z. B. Aufteilung, Sanierung, Nachverdichtung) sind weiterhin stark nachgefragt.
• Gepflegte Bestandsimmobilien in etablierten Kiezen werden bevorzugt.
• Käufer agieren selektiver, sind aber bei realistischen Preisen weiterhin investitionsbereit.

Aktuelle Suchanfragen – Wir suchen Miethäuser in Berlin

Steffen und Co. Commercial sucht im Auftrag geprüfter Investoren aktiv nach Miethäusern in Berlin. Besonders gefragt sind:

• Lagen: Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Charlottenburg, Schöneberg, Spandau
• Objekte: Altbauhäuser mit oder ohne Sanierungsbedarf, vollständige Mietshäuser
• Volumen: 2 bis 20 Mio. €, Einzelobjekte oder kleinere Portfolios
• Ankauf auch diskret – wir garantieren Vertraulichkeit

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